Tools

Site ExplorerSite Explorer
Close site explorer

Kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s) creëren transparantie en verbeteren de prestaties van gebouwen

 Technisch artikel

Vroeger stonden factoren als de installaties en energiebevoorrading centraal om de prestaties en vooral de energie-efficiëntie van professioneel beheerd commercieel vastgoed te verbeteren. Een aanpak gebaseerd op kritieke prestatie-indicatoren (KPI’s), zoals in andere sectoren al lang gebruikelijk is, kan echter heel wat meer informatie opleveren. KPI’s bieden beheerders van commercieel vastgoed en patrimoniumportefeuilles waardevolle gegevens voor hun planning en beheer op het gebied van energieverbruik, kosten, benutting en uiteindelijk ook prestaties.

Door Winfried Wirth, Head of Digitalization Architecture & Tools, Siemens Building Technologies

Prestatieverbeteringen van gebouwen op KPI-basis vloeien voort uit de consolidatie en analyse van heterogene datastromen afkomstig van de IT-infrastructuur, en de bundeling ervan tot specifieke prestatie-indicatoren. Stakeholders op elk niveau van het gebouwenbeheer beschikken zo over objectieve operationele gegevens om zakelijke succesfactoren tegen af te wegen, zoals het energiegedrag, de bezetting en de prestatie-intensiteit van hun investeringsvastgoed.

Als de analytische bevindingen en het hieruit afgeleide verbeteringspotentieel ten volle worden benut, kunnen verdere maatregelen worden genomen, geïmplementeerd en gemonitord om het vastgoed te optimaliseren. Dat leidt gewoonlijk tot lagere kosten over de volledige levenscyclus van het gebouw, meer comfort, een aanhoudende ontwikkeling van de waarde van de portefeuille en duurzame concurrentievoordelen.

Gebouwen en hun essentiële factor: energie-efficiëntie

Vastgoed is wereldwijd goed voor ongeveer 40 procent van het energieverbruik. Daarnaast vertegenwoordigt het 25 procent van het wereldwijde waterverbruik en 33 procent van de broeikasgasuitstoot. Het potentieel op het gebied van efficiëntie en besparingen is dan ook groot. Daarnaast waren er de afgelopen jaren een aantal belangrijke innovaties in de bouwsector en de vastgoedtechnologie.
In klassieke commerciële gebouwen gaat de meeste energie met voorsprong naar de verwarming (bijna 30 procent van de totale kosten).

Met 13 tot 18 procent speelt verlichting echter eveneens een belangrijke rol. Afhankelijk van het gebruik kunnen ook andere factoren van belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan proceswarmte voor stoomsterilisatie, goed voor 18 procent van het energieverbruik in ziekenhuizen (bron: dena 2018).
De vereiste technologie voor een energie-efficiënte werking van gebouwen is ondertussen al enige tijd beschikbaar. Datagebaseerde benaderingen en diensten om de prestaties van gebouwen te verbeteren, zijn echter minder courant.

Nieuwe mogelijkheden voor gegevensanalyse en connectiviteit

Systematisch energiebeheer biedt toegang tot geavanceerde gegevensanalyses als basis voor bijsturingen om de werking van gebouwen zuiniger, efficiënter en betrouwbaarder te maken. Verbruiksgegevens over elektriciteit, warmte, koeling en water worden verzameld via meetpunten of ‘dataloggers’, die ook rekening houden met parameters als de positie van kleppen en de temperatuur voor verwarming, koeling en klimaatregeling.

De verbruik- en meetgegevens worden gecombineerd met extra informatie, zoals de prijzen voor elektriciteit, water, gas en olie. Daarnaast wordt rekening gehouden met verbruiksbudgetten om de besparingen te monitoren en met informatie over het weer.

Gegevens worden bruikbare informatie

Doorbraken in de digitalisering van vastgoedtechnologie hebben nieuwe mogelijkheden gecreëerd voor gegevensanalyse en connectiviteit. Vandaag kunnen de technologische systemen van volledige gebouwen met elkaar verbonden en gestroomlijnd worden. Naast gegevens over de vraag naar energie en de energiebevoorrading worden er ook gegevens verzameld over de automatisering, verlichting, brandveiligheid, beveiliging en positionering van gebouwen. Verder worden structurele gegevens vastgelegd volgens het BIM-model (Building Information Modeling) en gegevens over de bezetting en het gebruik van het vastgoed, die vervolgens over de volledige levenscyclus van het gebouw kunnen worden benut.

Voor het eerst bieden de analyses van statische en dynamische gegevens een volledig, transparant en zeer gedetailleerd beeld van het energieverbruik in het gebouw. De analyses tonen waar het verbruik het hoogst is en waar meer gegevens nodig zijn. Diverse diensten voor energie-efficiëntie maken gebruik van de verzamelde informatie. Er zijn aanbevelingen mogelijk voor de aankoop van energie, bijvoorbeeld via kosten-efficiënte vraagbeheersing of door de werking van het vastgoed te optimaliseren via technische verbeteringen. Ook het ruimtegebruik kan worden geoptimaliseerd.

Wat zijn de beste KPI’s om de prestaties van commercieel vastgoed te meten?

KPI’s worden gebruikt om complexe processen zo eenvoudig mogelijk weer te geven en controletaken zo snel mogelijk uit te voeren. Ze moeten kwantificeerbaar zijn en kritieke relaties en cruciale succesfactoren meetbaar maken. Ze moeten ingewikkelde structuren en processen bovendien op een relatief eenvoudige en transparante manier weerspiegelen. Voor energie-efficiëntie is de meest voor de hand liggende manier een analyse van de gebruikte energie en de kosten tegenover een vastgelegde output of doelwaarden voor de kern- of ondersteunende processen van een bedrijf of productieproces.

KPI’s op zich hebben maar een beperkte waarde, omdat ze niet noodzakelijk de causale economische of technische relaties tonen. Vooral de onderlinge afhankelijkheid is belangrijk, om op die manier hun bruikbare waarde te vergroten. Om de volledige prestaties van gebouwen vast te leggen zijn naast gegevens over het energieverbruik ook andere gegevens vereist. Voorbeelden van gegevenscategorieën op dat hogere niveau: Ruimte (type, ouderdom en locatie van het gebouw, leegstandspercentage, huurdersstructuur), Financiële gegevens (investering, operationele kosten, inkomsten en winstgevendheid), Milieu (verbruik van gas, water, elektriciteit, olie en de bijbehorende uitstoot) en Prestaties (inkomsten per vierkante meter, kosten per werkpost, huurbedrag, benutting, betrouwbaarheid van technische apparatuur, efficiëntie van de organisatie voor gebouwenbeheer).

De verzamelde informatie en de meetgegevens tonen echter niet het volledige plaatje. Energiespecialisten en automatiseringsdeskundigen moeten op basis van deze gegevens een holistisch energieconcept uitwerken. Dat uiteindelijke energieconcept biedt dan een overzicht van de mogelijke aanpassingen aan de verwarming, warmwaterproductie, klimaatregeling, ventilatie, automatisering, energieproductie, het gebouwenbeheer enz. en wat het effect van die veranderingen is op het comfort, de kosten en de marktwaarde. Het concept moet ook aangeven hoe lang het duurt om de afzonderlijke maatregelen af te schrijven.
Vooral voor commercieel vastgoed is het belangrijk om in een programma voor energiebeheer de nodige aandacht te besteden aan de energiebevoorrading. Vrij beperkte inspanningen kunnen hier immers enorme verbeteringen opleveren. Op basis van de voorspelde energiebehoeften van specifieke panden of gebouwencomplexen wordt het dan mogelijk om de economische haalbaarheid, de duurzaamheid en de zekerheid van alternatieve energiebronnen te analyseren.

Wereldwijde praktische voorbeelden

Het Sello-winkelcentrum in Helsinki illustreert de mogelijkheden van een KPI-gebaseerde verbetering van de prestaties van gebouwen via genetwerkte systemen. Het winkelcentrum telt 170 winkels, een concertzaal, een bibliotheek en een hotel. De beheerders deden een beroep op Siemens Building Technologies voor een volledige upgrade van het complex. Ze wilden het modernste winkelcentrum van Finland, dat voldeed aan de striktste duurzaamheidsnormen. Resultaat: de kosten voor energie en verwarming daalden sterk, wat een besparing opleverde van ongeveer 19 procent of 437.000 euro op vier jaar tijd. De luchtkwaliteit en temperatuur in het gebouw, die nu uiterst precies kunnen worden geregeld, hebben gezorgd voor een duidelijk hogere klanttevredenheid.

The Museums Victoria in het Australische Melbourne – met 80.000 m 2 op zes locaties het grootste museumcomplex op het zuidelijke halfrond – schakelden eveneens Siemens in om de systemen voor gebouwenbeheer, verlichting, water en koeling op KPI-basis te laten werken. Resultaat: 31 procent lagere operationele kosten en een terugverdientijd van slechts zeven jaar. De optimaliseringen zorgden bovendien voor een 35 procent lagere uitstoot van CO 2 en andere broeikasgassen.

Ook binnen de eigen onderneming kiest Siemens voor optimale oplossingen, zoals in het nieuwe hoofdkantoor in München. De uitstoot daalde hier met maar liefst 90 procent. Bovendien maakt het beheersysteem heel precies gebruik van zonne-energie, daglicht, geothermische energie en regenwater. Er werden dertigduizend sensoren geplaatst en de zonnepanelen op het dak dekken een derde van de energiebehoefte. Automatische ledverlichting vermindert de verlichtingskosten met 90 procent. Door de uitstekende score voor uiteenlopende duurzaamheidscriteria behaalde het gebouw onder meer de certificatie LEED Platinum.

Vooruitzichten

Door het duidelijk aantoonbare succes wordt een KPI-gebaseerde benadering om de prestaties van gebouwen te verbeteren terecht meer en meer toegepast. Digitalisering zal de volledige levenscyclus van gebouwen in de toekomst veranderen, van ontwerp en bouw tot gebruik en beheer, en dus ook de mogelijkheden voor een slim gebruik van de gegevens.

In efficiënte, slim genetwerkte en communicerende gebouwen zullen smartdatatechnieken nauwkeurig meetbare relaties tonen tussen de huidige staat van de technologie van een gebouw en het energieverbruik. Het wordt mogelijk om energieprognoses te doen die, door ze te vergelijken met de meetgegevens, problemen in kaart kunnen brengen. Automatische benchmarking (de vergelijking tussen gebouwencomplexen met een gelijkaardige structuur) zal eveneens bijdragen aan de optimalisering van de werking van gebouwen in de toekomst.

Building Information Modeling (BIM) maakt nu al het ontwerp mogelijk van slimme, interactieve 3D-modellen van gebouwen. Dankzij BIM-gebaseerde modellen kunnen wijzigingen in het bouwplan meteen worden doorgevoerd en worden de bijbehorende parameters aangepast. In de toekomst zullen BIM-modellen de digitale afspiegeling zijn van een gebouw. De holistische optimalisering van de energie-efficiëntie van bestaande of nieuwe gebouwen zal virtueel kunnen worden gepland. Bijzonder interessant voor de beheerders is dat de besparingen en het toekomstige energieverbruik duidelijk zullen zijn nog voor de maatregelen worden geïmplementeerd, inclusief informatie over de kosten en de schaalbaarheid.

Dit technische artikel en een persfoto bevinden zich op:

 

Meer informatie over de afdeling Building Technologies vindt u op www.siemens.com/buildingtechnologies.

Verdere informatie over de prestaties van gebouwen en referentiesites vindt u op:
www.siemens.com/perfect-places/buildings/performance

Sello-winkelcentrum: www.siemens.com/global/en/home/products/buildings/references/sello-shopping-center.html

Museums Victoria, Melbourne: www.siemens.com/global/en/home/products/buildings/references/victoria-museum-melbourne.html

 

Siemens AG (Berlijn en München) is een wereldspeler op het vlak van techniek en engineering en staat reeds 170 jaar garant voor technische uitmuntendheid, innovatie, kwaliteit, betrouwbaarheid en een internationale aanwezigheid. Het bedrijf is wereldwijd actief, met een focus op de domeinen elektrificatie, automatisering en digitalisering. Als een van 's werelds grootste producenten van energie-efficiënte en ecologische technologieën is Siemens een toonaangevende leverancier van oplossingen voor efficiënte elektriciteitsproductie en -transmissie, en een pionier inzake infrastructuuroplossingen en automatisering-, aandrijf- en softwareoplossingen voor de industrie. Met zijn beursgenoteerde dochteronderneming Siemens Healthineers AG is het bedrijf ook toonaangevend op het vlak van apparatuur voor medische beeldvorming – zoals CT- en MRI-scannersystemen – en een leider inzake laboratoriumdiagnostiek en klinische IT-systemen. In boekjaar 2017, afgesloten op 30 september 2017, genereerde Siemens een omzet van € 83,0 miljard en een nettowinst van € 6,2 miljard. Eind september 2017 had het bedrijf wereldwijd zo’n 377.000 medewerkers in dienst. Meer informatie is beschikbaar op het Internet op www.siemens.com.

29-10-2018